楼评：熙龙湾二期，宝安老牌标杆豪宅！全是单证大户型、赠送高！
这次我们写了一篇熙龙湾二期的楼评，主要是被这个小区的总价、单价、成交给惊到了——身在宝中，却卖出了深圳湾的身价。这还是次要，关键是深挖一番后，发现了一些超出市场预期的怪象。
先从小区介绍入手吧。
熙龙湾二期，2011年入伙，共695户，以四房五房纯大户型为主（加上赠送面积，可根据需要拓展几个房间），小区均价在11-12万/平左右，楼王栋、个别赠送多、装修好的均价可能高至13万+。
作为宝安中心区的老牌顶级豪宅，也是鸿荣源早期开发品质最好的楼盘，和一期一路之隔，学位就差了一大截（一期带的是海旺学校学位，二期则是宝安实验学位）；同时是90/70政策屠刀下的幸存者，户户带高赠送，且属深圳少数的非拼合纯大户豪门社区，要知道在当时，非拼合户型是开发商售房时的一大杀手锏，但真正能达到小区全是非拼合户型的少之又少，就连深圳湾的鸿威海怡湾当时也是挂羊头卖狗肉，除部分是非拼合外，其他都是拼合的。
随着兄弟楼盘壹方中心玖誉和商业壹方城的入市，行政配套上又近宝安区政府、体育馆、图书馆、少年宫和滨海公园；附近的空地也规划了住宅、商业、学校，都市茗荟和云玺锦庭都已经封顶，正在筹备预售工作；华侨城欢乐海岸2.0已动工；交通上有1号线新安站，自驾出行也比较方便。小区享受的大体量配套都趋于完美，居住人群素质也属于整个宝安上游。
基本上都送入户，其中偶数层入户比奇数层大，户型更实用，依据户型结构我们分三个阶梯分析：复式海墅洋房、7栋和3栋楼王、入门级户型。
01 复式海墅洋房
小区最近海的是稀缺复式海墅，仅32套，当时样板房设计在一楼，加上赠送达到650平的实用率，差不多是建筑面积的3倍，这样震撼的实用率开发商开盘也是惜售的，而且命名“龙御”造势。
1栋、2栋都是8层墅级洋房，顶层设计总统套卧，前后送超大露台，首层前后送私家花园和地下室。
1栋01户型为349平送74平左右，02户型为371平送80平左右；2栋01户型253平送58平左右，02户型267平送54平左右，二者户型结构一样。洋房总价在小区中是最高的，客户群体很少，一般是对宝中有偏爱，或者看中未来潜力的人群才会购买，交易活跃度低，目前没有放卖。
02 7栋、3栋稀缺楼王
下图是小区楼栋分布图：
3栋和7栋是楼王栋，基本上中高楼都是一线海景，除了海景资源，户型也是小区最优的，主打复式和跃式平层，在这两栋主要户型中，每种户型又都有细微的差别，能够多方位的满足不同大户型买家的口味。
7栋楼王，3梯3户，位于花园中间，270度海景和花园景观均享受，相对3栋02户型临路来说，7栋三个户型都绝对安静。
其中01户型是278平南向，赠送非常多（在81平左右，所以复式的单价也会比较高，再加上装修的话，出现一些单价13-14万的也是正常，具体大家可以看图示），进门处还带6米高露台，超大L型阳台，住家舒适度非常高，很少放卖。（户型格局参看下图）
02、03户型都是226-228平左右西南向的跃式大平层（赠送在64-69平左右），进门送大入户，奇数层和偶数层的区别就是露台位置不一样（在餐厅或客厅旁边），偶数层比奇数层实用，客厅餐厅均带阳台，通透性非常好，视野会被01户型遮挡部分，不过房间之间私密性好，房间可根据需要改到7-8个，实用率非常高。（下图分别是02、03户型图）
三种户型中肯定是01户型要好点，但是也要看个人喜欢，同样是大面积户型，考虑景观的话，复式还是平层，都可以根据自己需要来选择，具体就看总价范围和性价比了。这几个户型放卖和成交都比较少，仅有的就是上面介绍的两套卖了3年多、价格不断往上报的房子。初期买这里的群体主要就是从住家出发，资金实力都不差，现在受前海自贸区辐射，加上欢乐海岸已经开建，日后升值绝不是问题，现在就已经提前涨了一波了，这两套在卖的能近3年之久，业主看涨心思再明显不过。
3栋小楼王有01、02、03三种户型，都是西南向，整体卖点和格局上与7栋楼王接近。
其中01户型是288平中空复式5房，赠送在81平左右，进门带6米高露台，也是超大L型阳台，住家舒适度非常高，很少放卖。
02户型179-182平左右大平层，赠送59平左右，送大入户和景观露台，奇数层和偶数层的区别就是露台位置不一样（要么在餐厅旁边，要么在客厅旁边），客厅餐厅均带阳台，通透性非常好，左边视野会被01户型遮挡部分，实用率也高。
03户型191-195平左右大平层，赠送66-63平左右，和02户型一样，奇数层和偶数层的区别就是露台位置不一样，此外进门还送6米高大露台，相当于02户型的大入户变成了大露台，前后带双阳台，右边视野部分会被遮挡。
03 入门级户型
二期也还有总价低点的中等大户型（最小是3房），分布在4栋AB单元、5栋BC单元，都有赠送，只是赠送的面积没200平以上的面积大。
4、5、6栋我们就简单介绍下，大家可继续参看下面这张图表对不同户型面积的标注（稍有误差，但不影响），最前面的数字是户型面积，后面是赠送面积，一个面积对应后面两个小面积的，是奇偶数层赠送不一样。
4栋AB两个单元连在一起，二期入门级户型都在这里，也是小区第一批开盘放售的。其中AB单元03户型都带三角形入户，A单元04户型带方正入户。
5栋ABC三个单元，其中BC单元连在一起，都为平层户型，总高29层，均朝南看花园、游泳池，详细面积和赠送参看图片。其中BC单元的02户型都是奇数层餐厅出阳台，偶数层客厅出阳台；C单元02、03户型入户有的方正，有的是三角形入户。
6栋分AB两个单元，A单元为2梯2户， B单元为2梯3户。A单元都是跃式大平层，虽有赠送，但是都没有入户。B单元02、03跃式大平层偶数层赠送比奇数层多。
04 最大缺陷：贵！
整体二期放卖的少，不到10套左右，大户型中面积稍微小点的分布在4栋、5栋BC单元，仅有在卖的房源也主要来自4、5栋。
在这两年调控期，宝安除了刚需盘房价比较稳（部分微涨）外，多数小区房价都处在滞涨期，老小区跌的较多，唯独熙龙湾二期逆势上涨（一期也涨了，二者均价差在1万左右），均价从16年的8万左右，到了现在的13-14万/平左右，租金在1.5-3万之间，宝安版欢乐海岸的立项、自贸区是直接推动因素，壹方城的入市也有带动。
小区自身因素是，单证大户型，自住占比高，住家氛围好——强于壹方中心玖誉和壹号公馆；带实验学位、楼栋密度低——直接和一期拉开距离；楼下虽没有大型商业配套，但满足生活基本需要，人流车流少，住家安静；地段一流，自贸区宝中第一滨海豪宅（地段和区域格局对标深圳湾翡翠海岸），前面欢乐海岸2.0都是低层建筑，海景资源在远期规划上基本不受影响，沿江高速下沉方案也已确定了。
当时买这里的老宝安人居多，所以自住占比高，投资的也有小部分，但是目前情况来看，不管是自住还是投资业主，都惜售，从上面在卖的几套案例就可以知道，3年没卖出，价格还越卖越高，业主们真不急卖，倒像是在不断试探市场的接受度如何，生怕贱卖了，毕竟都深信欢乐海岸、滨海公园一带起来后还要涨一波。
要说他最大的缺陷，就是总价和单价都高，一期现在也不便宜，有些毛坯低楼层的单价低至8万多，但是不建议买这种来住家和投资，本来就近海，低楼层湿气会比较重，后期转手也一般，在大趋势下，涨势肯定比不过小区其他户型，如果总价差不多到位，住家出发也考虑后期升值，要么买硬伤不那么明显的户型，要么舍弃选择临近对标小区。
随着自贸区日渐成型、欢乐海岸的建成，占据滨海一线资源、享自贸区一流配套，未来难有其他盘能撼动熙龙湾地位（壹方中心是例外），升值空间更是不在话下，小区均价肯定还会突破。
05 结语：还能涨？
当前的二期的价格大家都觉得很高了，可能要回落，深圳湾的翡翠海岸之前也被吹得很高，而在调控加码下，目前价格稍微有点回落，主要这里住家的多，放卖少下也不明显，总之就是价格并没有新的突破，大幅回落也不可能。
宝中虽然不能直接对标深圳湾，但从潜力值上挖掘，熙龙湾房价可能暂时回落不了，基建不是白建的，毕竟是宝安乃至自贸区重点打造的顶级区域，个别急卖业主降价抛盘影响不了小区均价向上的大势，反而是买入机会。
不过肯定不是一般人都能买入了，有钱任性，就图圈层、住家档次的，还是建议去深圳湾淘，未来宝中也不差，就看个人如何选择，预算差不多到位，对宝安情有独钟、后期还想赚点房产升值带来的红利，熙龙湾可以考虑，学位要想不差，那肯定偏向二期了。
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